Site para imobiliária: portal, CRM com site ou site próprio, e o que o CRECI exige

Este guia resume a lei federal e a resolução do COFECI. Ele não substitui a orientação do CRECI do seu estado.

1. O problema que o site resolve

Quem procura imóvel começa pela busca. Digita o bairro, o tipo de imóvel, a faixa de preço. Encontra um portal, clica num anúncio e, na mesma tela, vê outros cinco de imobiliárias concorrentes. Se o seu anúncio estava lá, ótimo. Mas a atenção do cliente foi dividida antes de ele falar com alguém.

O site da imobiliária existe para que, pelo menos numa parte dessas buscas, o cliente chegue direto em você. Ele também é o lugar para onde vão as pessoas que viram a sua placa, receberam uma indicação ou acharam você no mapa. Se o site não abre no celular, não tem o imóvel que estava na placa ou não mostra um telefone, esse cliente volta ao portal.

A seguir estão os três tipos de fornecedor que aparecem quando se pesquisa “site para imobiliária”, o que a lei exige em todo anúncio, a conta do custo total e as perguntas que separam uma proposta boa de uma demonstração bonita. Os números de regra vêm da Lei 6.530/1978, da Resolução COFECI 1.065/2007, do Código de Defesa do Consumidor e da LGPD, todos listados nas fontes.

2. Os três tipos de fornecedor

Na primeira página do Google para essa busca aparecem, na maior parte, empresas de sistema imobiliário que vendem site junto, construtores de site específicos para o setor e o portal de um grande grupo. São modelos de negócio diferentes. Saber em qual deles cada proposta se encaixa evita comparar coisas que não se comparam.

Leia a tabela pela linha “de quem é o visitante”. No portal, quem chega é cliente do portal: ele compara e pode sair com outra imobiliária. Nos outros dois, quem chega é seu. A linha “se você parar de pagar” é a que mais pesa num contrato longo, porque decide se o trabalho de anos fica com você ou com o fornecedor.

3. Portal: exposição rápida, cliente dividido

O portal tem uma vantagem real: o público já está lá. Quem entra num portal está procurando imóvel naquele momento. Para uma imobiliária que acabou de captar um apartamento e precisa de visitas nesta semana, ele resolve.

O limite está no formato. O seu imóvel aparece numa lista, ordenada pelas regras do portal, ao lado de outros parecidos. O cliente contata duas ou três imobiliárias de uma vez. E a relação é do portal: se amanhã o preço do plano mudar ou o destaque ficar mais caro, você paga ou some. O portal não constrói a sua marca, ele aluga espaço na dele.

Por isso o portal costuma funcionar melhor como um dos canais, não como o único. A pergunta prática é quanto do seu atendimento depende dele hoje. Se a resposta é “quase tudo”, qualquer mudança de regra lá vira um problema no seu caixa.

4. CRM com site incluso: um cadastro para tudo

O sistema imobiliário organiza a rotina da equipe: cadastra o imóvel, envia para os portais, registra o interessado, agenda visita. Muitos desses sistemas geram um site com os mesmos imóveis. A vantagem é não digitar o imóvel duas vezes e não ter um site com preço velho porque alguém esqueceu de atualizar.

O cuidado está no que vem junto. O site costuma usar modelos prontos, iguais aos de outras imobiliárias clientes do mesmo sistema. O endereço pode ficar num domínio seu ou num subdomínio do fornecedor. E o site, em geral, só existe enquanto você paga o sistema. Se um dia quiser trocar de CRM, pergunte antes: o domínio sai com você? Os cadastros saem em planilha? As páginas continuam no mesmo endereço?

Para uma imobiliária de locação ou com muitos imóveis em estoque, o CRM com site pode ser o melhor ponto de partida. Só não confunda “o sistema tem site” com “o site traz cliente do Google”. A primeira frase descreve uma vitrine. A segunda depende do que o site responde a quem pesquisa, e é outro trabalho.

5. Site próprio: quando a marca e a região pesam

O site próprio faz sentido quando a imobiliária vende algo que precisa de explicação: um bairro que ela conhece bem, imóveis de alto padrão, lançamentos, rural, comercial. Nesses casos, o cliente quer entender antes de ligar. Uma ficha de imóvel com dez fotos não responde se a rua alaga, como é a escola do bairro ou quanto custa o condomínio na média da região.

Ele também faz sentido para quem não quer depender de um fornecedor só. Com o domínio no nome da imobiliária e o conteúdo exportável, você pode trocar quem cuida do site sem perder o endereço que os clientes já conhecem. Dá para combinar: o CRM continua cuidando do cadastro e o site próprio recebe os imóveis por integração.

O custo é a manutenção. Site próprio sem ninguém cuidando envelhece rápido: plugin desatualizado, imóvel vendido ainda no ar, formulário que parou de enviar. Se você escolher esse caminho, defina na proposta quem atualiza, em quanto tempo e por quanto.

6. O que a lei exige em todo anúncio

Qualquer que seja o caminho, as regras são as mesmas. A Lei 6.530/1978 permite que pessoa jurídica inscrita exerça a intermediação (art. 3º, parágrafo único) e exige que ela tenha um corretor inscrito como sócio-gerente ou diretor (art. 6º, § 1º). O art. 20 lista o que é proibido. Dois incisos falam direto com o site.

Leia a tabela de cima para baixo como uma lista de conferência do site antes de publicar. As quatro primeiras linhas valem para cada imóvel e cada página. As três últimas valem para a identidade da imobiliária: nome, marca e o jeito de mostrar o número. Detalhes de formato podem variar por regional, então confirme com o CRECI do seu estado.

Para o corretor autônomo, a mesma resolução pede “corretor de imóveis” ou “profissional liberal” junto do nome e do número (art. 2º). Se a sua imobiliária publica perfis de corretores no site, cada perfil precisa disso. O guia de site para corretor de imóveis trata desse caso.

7. O anúncio publicado vira compromisso

O Código de Defesa do Consumidor diz que toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e passa a integrar o contrato (art. 30). A oferta precisa trazer informações corretas, claras e precisas (art. 31). E a publicidade que induz o consumidor em erro, inclusive por omissão de dado essencial, é proibida (art. 37).

Na prática, isso transforma o site num documento. Preço desatualizado, metragem errada, “aceita financiamento” num imóvel que não aceita, vaga de garagem que não existe: tudo isso pode ser cobrado. Se o fornecedor se recusar a cumprir a oferta, o art. 35 permite ao consumidor exigir o cumprimento, aceitar outro produto equivalente ou desistir com devolução do que pagou.

Por isso a pergunta “como o imóvel sai do ar quando é vendido?” é tão importante quanto “como ele entra”. Num CRM integrado, a baixa no sistema deve tirar o imóvel do site. Num site próprio sem integração, alguém precisa fazer isso à mão, no mesmo dia. Peça para ver esse passo na demonstração.

8. Formulário, WhatsApp e os dados do interessado

Todo site de imobiliária coleta dados: nome, telefone, e-mail, às vezes renda e o imóvel de interesse. A LGPD pede que o uso tenha finalidade legítima e informada (art. 6º, I), compatível com o que foi dito (art. 6º, II) e limitado ao mínimo necessário (art. 6º, III). O tratamento precisa de uma base legal, como o consentimento ou o legítimo interesse (art. 7º, I e IX).

Traduzindo: o formulário pede só o que você vai usar para atender. Diz para que serve. E o site tem uma política de privacidade que explica quem recebe os dados e como pedir para apagá-los, direito previsto no art. 18. Se o formulário manda os dados para um sistema de terceiros, isso também precisa estar claro.

Há um efeito prático além da lei. Formulário longo pede esforço antes de qualquer resposta. Quem quer saber se o apartamento ainda está disponível não quer informar renda para isso. Um botão de WhatsApp com a mensagem pronta e o código do imóvel costuma resolver o primeiro contato, e a qualificação vem na conversa.

9. A conta do custo total

Propostas de site para imobiliária são difíceis de comparar porque cada uma destaca um número. Uma mostra a mensalidade baixa. Outra mostra a implantação. A comparação justa é o total em um período longo, com tudo o que você vai precisar.

Exemplo, com valores hipotéticos só para mostrar a conta: uma proposta cobra R$ 0 de implantação e R$ 300 por mês, com integração a portais cobrada à parte por R$ 100 por mês. Em 36 meses, são (300 + 100) × 36 = R$ 14.400. Outra cobra R$ 6.000 de implantação e R$ 150 por mês de manutenção, com integração incluída. Em 36 meses, são 6.000 + 150 × 36 = R$ 11.400. A primeira parece mais barata no primeiro mês e sai mais cara em três anos. Com outros valores, a conclusão pode ser a inversa.

Coloque na conta o que costuma ficar de fora: domínio, e-mail profissional, alterações de layout, novas páginas, suporte fora do horário e o custo de sair. Se a saída exige refazer o site do zero, esse valor também entra. Os componentes do preço de um site estão detalhados em quanto custa um site.

10. Como comparar propostas

Mande as mesmas perguntas para todos os fornecedores e peça resposta por escrito. Demonstração ao vivo é útil, mas mostra o melhor caso. O contrato é que diz o que acontece no pior.

• Domínio: fica registrado em nome da imobiliária? Quem tem a senha?
• Saída: se eu cancelar, levo os imóveis, as fotos e os contatos em planilha? O site continua no ar por quanto tempo?
• Integração: quais campos vêm do sistema (preço, fotos, status)? O que acontece no site quando o imóvel é vendido?
• CRECI: o modelo tem lugar para o número com a letra J em todas as páginas, no tamanho exigido?
• Contatos: para onde vai cada formulário? O contato chega com o código do imóvel?
• Privacidade: o site já vem com política de privacidade? Quem é responsável pelos dados coletados?
• Google: o que exatamente está incluído para o site aparecer nas buscas, e quem cuida disso depois da entrega?

A última pergunta separa fornecedores. Alguns entregam o site e consideram o trabalho encerrado. Outros incluem acompanhamento. Nenhum pode prometer posição: o próprio Google diz que não há segredo que coloque um site em primeiro e que algumas mudanças levam horas e outras, meses. Desconfie de quem promete prazo.

11. O site e o Google Maps trabalham juntos

Quem busca “imobiliária perto de mim” vê primeiro o mapa. Pelas diretrizes do Google, pode ter Perfil da Empresa o negócio que atende clientes num local físico, com funcionários no horário informado. Escritório virtual não se qualifica. O nome do perfil deve ser o nome real da imobiliária, sem acrescentar bairro, serviço ou slogan, sob risco de suspensão.

O site entra nessa história como o lugar para onde o perfil aponta. Se o cliente clica em “site” no mapa e cai numa página genérica, sem os imóveis da região, a visita se perde. O endereço, o telefone e o horário do site devem ser os mesmos do perfil. O passo a passo do perfil está em como colocar sua empresa no Google, e o quadro maior do setor, em marketing imobiliário.

12. Erros comuns

• CRECI escondido. Número sem a letra J ou em tamanho menor que 25% do nome descumpre a Resolução COFECI 1.065/2007, art. 5º.
• Imóvel vendido no ar. Pelo CDC, art. 30, a oferta precisa obriga. Imóvel indisponível anunciado gera reclamação e desgaste.
• Domínio no nome do fornecedor. Ao trocar de empresa, você perde o endereço que os clientes conhecem.
• Comparar só a mensalidade. A conta da seção 9 mostra que a ordem pode se inverter em três anos.
• Lançamento sem registro. A Lei 6.530/1978, art. 20, V, proíbe anunciar imóvel em condomínio ou loteamento sem o número do registro.

Quase todos esses erros nascem da mesma pressa: publicar o site e esquecer dele. O site da imobiliária é um documento vivo, com valor de oferta e com regra de conselho. Tratar a manutenção como parte do contrato evita a maior parte deles.

13. Em resumo

Se você precisa de visitas nesta semana, o portal resolve, com o cliente dividido entre concorrentes. Se a equipe perde tempo digitando o mesmo imóvel em vários lugares, um CRM com site incluso organiza a rotina. Se a sua imobiliária vende região, marca ou imóveis que pedem explicação, o site próprio é onde isso cabe, de preferência integrado ao sistema.

Em qualquer caminho, três coisas não mudam: o CRECI com a letra J em todo anúncio, o imóvel fora do ar no dia em que é vendido e o domínio no nome da imobiliária. Compare propostas pelo total em três anos e pelo que acontece na saída. E lembre que estar no Google é um processo, cujo resultado depende da sua cidade e de quem disputa as mesmas buscas. Se o próximo passo for anunciar, veja tráfego pago para imobiliária.